2.11. О методе расчета кадастровой стоимости здания

Описание ситуации: Приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 113 определяет правила определения кадастровой стоимости зданий, помещений в случаях:

— осуществления кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;

— при включении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтенном объекте недвижимости.

Все здания, которыми владеет ЗАО, находятся в общей долевой собственности между тремя юр. лицами (в том числе ЗАО). В случае если мы захотим выделить какое-то помещение в натуре, например для предстоящей продажи, или выделим несколько помещений для передачи их в пользование каждому из владельцев, мы подадим заявление о постановке этого помещения на кадастровый учет, и это автоматически приведет к образованию «новых» объектов недвижимости (отдельного помещения и оставшейся части здания, которая будет находиться в долевой собственности).

 

Вопрос: Сможем ли мы воспользоваться методом расчета кадастровой стоимости здания (и выделенного объекта), изложенным в Приказе N 113 (обычно стоимость здания при использовании среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости получается ниже утвержденной кадастровой стоимости всего здания)?

Не возникнет ли риск признания такой сделки как совершенной специально для оптимизации налогообложения?

 

Ответ: Правила определения кадастровой стоимости в случае образования нового объекта недвижимости урегулированы Приказом Минэкономразвития от 18.03.2011 N 113 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» (далее — Приказ N 113).

Согласно п. 3.1 Приказа N 113 кадастровая стоимость помещения в случае его образования, создания или изменения в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства, кадастровая стоимость помещений которых установлена, определяется путем умножения среднего удельного показателя кадастровой стоимости помещений соответствующего назначения (жилое, нежилое) в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства на площадь помещения.

Отметим, что законодательством о кадастровом учете разрешена одновременная постановка на учет здания и помещения в нем (ч. 4 ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Запрета на одновременную постановку на учет здания и всех помещений в нем законодательство о кадастровом учете не содержит.

Нет запрета и в налоговом законодательстве на исчисление налога на имущество относительно помещений в здании.

Вместе с тем вопрос об исчислении налога на имущество в отношении отдельных помещений, в отношении которых не определена отдельная кадастровая стоимость, в том случае, когда собственник уже владеет всем зданием, в отношении которого кадастровая стоимость определена, в целом порождает налоговые риски.

Из запроса следует, что обычно стоимость помещения при использовании среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости получается ниже утвержденной кадастровой стоимости всего здания.

Мы можем объяснить такое различие среднего показателя стоимости помещения и среднего показателя стоимости здания в том числе тем, что в первом случае из расчета среднего показателя исключается площадь помещений общего пользования в здании.

В этой связи возникает вопрос о риске признания выдела помещений в качестве отдельных объектов налога на имущество действием, направленным исключительно на получение собственниками недвижимости необоснованной налоговой выгоды в виде экономии на налоге на имущество.

Отметим, что вопросы получения необоснованной налоговой выгоды непосредственно налоговым законодательством не урегулированы. В этой связи необходимо обратиться к судебной практике, в частности к положениям Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 53).

Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС N 53 налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами (целями делового характера).

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС N 53 установление судом наличия разумных экономических или иных причин (деловой цели) в действиях налогоплательщика осуществляется с учетом оценки обстоятельств, свидетельствующих о его намерениях получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

Судам необходимо учитывать, что налоговая выгода не может рассматриваться в качестве самостоятельной деловой цели. Поэтому, если судом установлено, что главной целью, преследуемой налогоплательщиком, являлось получение дохода исключительно или преимущественно за счет налоговой выгоды в отсутствие намерения осуществлять реальную экономическую деятельность, в признании обоснованности ее получения может быть отказано.

Таким образом, по смыслу Постановления Пленума ВАС N 53 основным ориентиром, позволяющим судить о наличии или отсутствии в действиях налогоплательщика необоснованной налоговой выгоды, является наличие или отсутствие деловой цели.

В этой связи, по нашему мнению, вопрос о рисках при выделе помещений в натуре необходимо рассматривать в контексте двух разных ситуаций.

  1. Выдел доли из общего имущества.

Как указано в п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

По смыслу указанной нормы выделенная в натуре доля в имуществе признается самостоятельным объектом имущества, в отношении которого действует режим индивидуальной, а не общей собственности.

Таким образом, законом прямо предусмотрено право участников долевой собственности на раздел общего имущества или выдел доли, т.е. фактически на приобретение своей доли имущества в индивидуальную собственность. Поэтому, на наш взгляд, когда собственник действует в рамках п. 2 ст. 252 ГК РФ, то цель получения доли в имуществе в личную собственность сама по себе является той деловой целью, которая исключает риск признания наличия необоснованной налоговой выгоды.

Следовательно, если выдел помещений в натуре является формой реализации собственниками права, предусмотренного п. 2 ст. 252 ГК РФ, то никаких налоговых рисков по налогу на имущество для бывших долевых собственников не возникает.

  1. Присвоение помещениям отдельных кадастровых номеров (постановка помещений на кадастровый учет как отдельных объектов недвижимости) с сохранением на каждое помещение долевой собственности.

В рассматриваемой ситуации меняется лишь статус недвижимости (вместо здания появляется несколько помещений, что, как уже было отмечено, само по себе влечет экономию на налоге на имущество). При этом долевые собственники единоличными собственниками выделенных помещений не становятся.

На первый взгляд собственники реализуют свое право на постановку на кадастровый учет помещения в здании, предусмотренное ч. 4 ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Однако как мы уже отметили выше, необоснованная налоговая выгода является оценочной категорией (отсутствуют четкие положения законодательства, решение вопроса отдается на усмотрение налоговых органов, а затем — суда). В этой связи нельзя утверждать, что в ситуации, когда произведен выдел помещений, но порядок использования долевыми собственниками своего общего имущества не изменился, у налоговых органов не возникнет вопросов о правомерности и обоснованности такого выдела и, соответственно, снижения размера налога на имущество у собственников всего здания в целом.

В этом случае, на наш взгляд, необходимо более тщательно подойти к вопросу об определении деловой цели выдела помещений:

2.1) если выделено всего несколько помещений в здании.

Считаем, что деловая цель в данном случае будет усматриваться, если порядок использования выделенных помещений будет отличаться от использования других помещений в здании. Например, выделенные помещения предназначены, как и указано в запросе, для сдачи в аренду, продажи, осуществления другого вида деятельности и т.д.

Таким образом, выделение помещений необходимо собственникам для облегчения идентификации объектов, удобства распоряжения ими и т.д., т.е. экономия на налоге на имущество не является единственной целью выделения помещений;

2.2) если выделены все помещения в здании.

При такой ситуации давать оценку деловой цели выдела помещений необходимо в каждом конкретном случае, возможно основываясь на специфике видов деятельности, осуществляемых в здании и помещениях, на расположении объектов и других условиях.

Таким образом, по нашему мнению, полностью исключить налоговые риски по налогу на имущество при выделе помещений можно только в том случае, если экономия на налоге на имущество не будет единственной целью выделения помещений.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code