2.5. Налог на имущество с приобретенного здания

Описание ситуации: Предприятие приобрело административное здание у другой организации в состоянии реконструкции и поставило его на счет 08.

В настоящее время проводится реконструкция этого здания и все расходы аккумулируются на сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы». Налог на имущество не уплачивается, так как здание невозможно пока использовать.

 

Вопрос: Налоговая инспекция требует оплаты налога на имущество организаций, так как в договоре купли-продажи и в актах приемки не упоминается, что здание находится в состоянии реконструкции.

 

Ответ: Устно нам пояснено, что здание в данный момент в деятельности не используется, сдача в аренду, в том числе отдельных его частей, не производилась.

В соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств при выполнении совокупности условий: объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг и т.д. в течение длительного времени (срок свыше 12 месяцев), организация не предполагает перепродажу объекта, объект способен приносить организации экономические выгоды в будущем.

На необходимость учета объекта в составе основных средств не влияет ни его фактическая эксплуатация, ни государственная регистрация права собственности (Письмо Минфина России от 08.11.2010 N 03-05-05-01/49), при этом объект подлежит учету в момент готовности и возможности использования (Письма Минфина России от 22.06.2011 N 03-03-06/1/370, от 04.09.2007 N 03-05-06-01/98) для выполнения определенных задач (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10), при условии того, что первоначальная стоимость по объекту сформирована с учетом расходов на доведение до состояния пригодности к эксплуатации (п. 8 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 НК РФ, направленного Письмом Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148).

На основании п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения налогом на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Следует отметить, что положения ПБУ 6/01 не применяются в отношении капитальных вложений (п. 3 ПБУ 6/01), а следовательно, затраты, учтенные на счете 08 бухгалтерского учета, не являются объектом налогообложения налогом на имущество организаций.

При этом Минфин России в официальных разъяснениях указывает на то, что объект, требующий капитальных вложений, не учитывается в составе основных средств до момента завершения капитальных работ и не является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций.

Так, финансовое ведомство в Письме от 04.09.2007 N 03-05-06-01/98, в том числе на основании того, что из ст. 740 ГК РФ, и ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» следует, что под капитальным строительством понимается не только новое строительство, но и реконструкция, расширение, техническое перевооружение, ремонт действующих предприятий, зданий, сооружений, а также производство отдельных видов работ и комплексов подрядных работ, являющихся объектами строительства, пришло к выводу о том, что:

«…если приобретенное здание не эксплуатируется и требует капитальных вложений, что должно подтверждаться распорядительными документами по организации, договором подряда на выполнение строительных работ по доведению до состояния, в котором здание пригодно к использованию в запланированных целях, то данный объект недвижимого имущества не подлежит налогообложению до перевода его в состав основных средств, поскольку не отвечает единовременно требованиям п. 4 ПБУ 6/01″.

При этом в Письме от 29.05.2006 N 03-06-01-04/107 Минфин России, анализируя ситуацию в отношении здания, эксплуатация которого невозможна без капитального ремонта, принимая во внимание то, что по мере завершения этапов работ здание введено во временную эксплуатацию, однако работы, позволяющие эксплуатировать здание в нормальном режиме, выполнены не в полном объеме, что не позволяет окончательно сформировать его стоимость, отметил:

«…объекты незавершенного капитального строительства, учитываемые в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета на счетах по учету капитальных вложений, до перевода их в состав основных средств не могут рассматриваться в качестве объекта налогообложения по налогу на имущество организаций«.

Судебные органы также исходят из правомерности действий налогоплательщиков, которые не учитывают в качестве основных средств (и, соответственно, не облагают налогом на имущество) объекты, в отношении которых необходимо осуществление капитальных вложений для доведения их до состояния готовности и возможности эксплуатации.

Так, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 16.11.2010 N ВАС-4451/10 установил, что после регистрации права собственности на объект налогоплательщиком были осуществлены значительные капитальные вложения, связанные с проведением отделочных работ этого комплекса с целью доведения до состояния готовности. Фактическая эксплуатация названного объекта до момента окончания этих работ была невозможна. Суд указал, что строительство здания и последующая его внутренняя отделка должны рассматриваться как единый процесс создания, по завершении которого и возникает объект, отвечающий признакам основного средства, при этом стоимость такого объекта до момента доведения объекта до состояния готовности и возможности эксплуатации не участвует в формировании налоговой базы по налогу на имущество.

ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 04.02.2011 N А56-9038/2010, признавая необоснованным доначисление налога на имущество организаций, установил, что часть приобретенного обществом имущества требовала дополнительных капиталовложений, часть имущества морально и физически устарела, в связи с чем не могла быть использована. Суд указал, что доработка объекта недвижимости до состояния пригодности к эксплуатации сопровождается увеличением стоимости этого объекта — доформированием его первоначальной стоимости, по которой он в дальнейшем будет принят к учету в качестве основного средства. После окончательного формирования первоначальной стоимости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть введен в состав основных средств.

ФАС Московского округа в Постановлении от 14.10.2013 по делу N А40-230/13 пришел к выводу о том, что если имущество требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации, то такое имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения только после осуществления необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов.

В рассматриваемой ситуации организация приобрела здание, эксплуатация которого невозможна и которое требует значительных денежных вложений для проведения комплекса работ по его реконструкции.

При этом в том виде, в котором здание приобретено и существует на сегодняшний день, исходя из его физического состояния, оно не может использоваться организацией в предпринимательской деятельности и неспособно приносить экономическую выгоду, то есть не отвечает всем признакам основного средства.

Соответственно, стоимость приобретенного здания, а также работ по его реконструкции подлежит учету на счете 08 до момента окончания всех работ, предусмотренных проектом (иным документом) по его реконструкции.

При этом в обоснование своей позиции организации необходимо иметь документы, подтверждающие то, что капитальные вложения относятся к приобретенному зданию, при этом комплекс работ не окончен. К таким документам относятся прежде всего распорядительные документы по организации и проектная документация. Для «простоты восприятия» данной ситуации налоговой службой могут также оказаться полезными заключения технических специалистов организации с описанием данной ситуации и выводами о состоянии приобретенного здания и невозможности его использования без проведения соответствующих работ.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code