20.3.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ (РАСЧЕТ) НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ДОМА И ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ДОЛИ В НИХ, ГАРАЖИ И МАШИНО-МЕСТА

При передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места НДС нужно уплатить с разницы между ценой передаваемого имущественного права (с учетом НДС) и затратами на его приобретение (п. 3 ст. 155 НК РФ).

По существу налоговая база в таких случаях представляет собой разницу между доходами от продажи права и расходами на его приобретение:

налоговая база = стоимость продажи — затраты = доходы — расходы.

Налоговый кодекс РФ не определяет понятие расходов в целях применения ст. 155 НК РФ. ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 07.08.2008 N А28-370/2008-10/21 указал, что расходы можно определять на основании пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ как цену приобретения имущественных прав и сумму расходов, связанных с их приобретением.

День, на который продавец прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места должен определить налоговую базу и исчислить НДС, установлен п. 8 ст. 167 НК РФ.

Таким днем признается день уступки (последующей уступки) имущественного права новому владельцу в соответствии с условиями договора или день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ). Значит, в том налоговом периоде, в котором заключен договор уступки (если договор уступки подлежит государственной регистрации, то момент уступки — дата государственной регистрации договора), возникает обязанность исчислить НДС.

 

20.3.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ НДС. РАСЧЕТ СУММЫ НАЛОГА ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ДОМА И ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ДОЛИ В НИХ, ГАРАЖИ И МАШИНО-МЕСТА

 

При налогообложении операций по передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места применяется расчетная ставка НДС 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Таким образом, сумма налога определяется следующим образом:

НДС = НБ x 18/118,

где НБ — налоговая база.

Например, вы заключили договор о долевом участии в строительстве жилого дома и оплатили долю в размере 1 000 000 руб. Не дожидаясь окончания строительства, вы передаете свою долю участия в строительстве физическому лицу за 1 250 000 руб. (в том числе НДС). Соглашение об уступке прав подписано с физическим лицом в марте.

Следовательно, налоговая база для исчисления НДС составит 250 000 руб. (1 250 000 руб. — 1 000 000 руб.).

Сумма НДС равна 38 136 руб. (250 000 руб. x 18/118).

Эту сумму налога нужно отразить в декларации за I квартал (ст. 163 НК РФ).

 

20.3.3. ПОРЯДОК И СРОКИ УПЛАТЫ НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ДОМА И ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ДОЛИ В НИХ, ГАРАЖИ И МАШИНО-МЕСТА

 

Для целей НДС передача имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, доли в них, гаражи и машино-места признается объектом налогообложения в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.

Поэтому НДС, начисленный при передаче таких прав, включается в общую сумму налога, подлежащего уплате по итогам налогового периода согласно п. 4 ст. 166 и п. 1 ст. 173 НК РФ.

Таким образом, НДС, исчисленный при передаче прав на жилые дома, жилые помещения, доли в них, гаражи и машино-места, подлежит уплате (в составе общей суммы налога за налоговый период) в общем порядке: равными долями не позднее 25-го <1> числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 174 НК РФ).

———————————

<1> Такой срок уплаты НДС введен с 1 января 2015 г. (пп. «а» п. 7 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). До 2015 г. уплата НДС — не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 174 НК РФ в редакции до 2015 г.).

 

Примечание

Перечень КБК для уплаты НДС приведен в приложении 1 к гл. 14 «Порядок исчисления и уплаты НДС в бюджет».

 

20.3.4. ВЫСТАВЛЕНИЕ (ЗАПОЛНЕНИЕ) СЧЕТА-ФАКТУРЫ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ДОМА И ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ДОЛИ В НИХ, ГАРАЖИ И МАШИНО-МЕСТА. ЗАПОЛНЕНИЕ НАЛОГОВОЙ ДЕКЛАРАЦИИ

 

При передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места продавец обязан предъявить к оплате покупателю сумму налога и выставить счет-фактуру в течение пяти календарных дней со дня передачи (п. п. 1, 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

 

Примечание

Отметим, что помимо счета-фактуры, выставляемого при отгрузке товаров (работ, услуг, имущественных прав), покупателю предъявляется «авансовый» счет-фактура в случае, если оплата производилась до отгрузки (подробнее см. разд. 22.3.5 «Счет-фактура при получении (поступлении) аванса (предоплаты)»).

В то же время согласно п. 8 ст. 167 НК РФ налоговая база при передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места определяется только на момент передачи прав (либо на момент исполнения обязательства должником).

Поэтому на момент получения предоплаты в счет передачи таких имущественных прав исчислять НДС не нужно.

 

На основании этого счета-фактуры покупатель сможет принять к вычету указанную в нем сумму НДС (п. 1 ст. 169 НК РФ).

Заполнить счет-фактуру нужно следующим образом.

В графе 8 счета-фактуры, предъявляемого к оплате покупателю, указывается исчисленная в соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ сумма НДС. В графе 5 данного счета-фактуры указывается налоговая база с учетом налога (разница между доходами и расходами), а в графе 7 — ставка НДС 18/118 (пп. «д», «ж», «з» п. 2 Правил заполнения счета-фактуры, утвержденных Постановлением N 1137).

 

Примечание

О порядке ведения книги продаж и журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур вы можете узнать в разд. 12.5 «Книга продаж» и разд. 12.7 «Журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур».

 

В налоговой декларации по НДС (форма по КНД 1151001, утвержденная Приказом ФНС России от 29.10.2014 N ММВ-7-3/558@) по строке 030 разд. 3 в графе 3 вам следует отразить налоговую базу (сумму превышения доходов над расходами), а в графе 5 — соответствующую сумму НДС.

 

ПРИМЕР

начисления НДС при уступке имущественного права, вытекающего из договора долевого участия в строительстве

Ситуация

Организация «Альфа» по договору долевого участия в строительстве жилого дома внесла денежные средства в сумме 2 000 000 руб. До окончания строительства организация уступает свое право требования организации «Бета» за 2 472 000 руб. (в том числе НДС).

Решение

 

Сумму НДС организация должна исчислить с разницы между стоимостью уступленного имущественного права, указанной в договоре с покупателем, и расходами на его приобретение, т.е. с 472 000 руб. (2 472 000 руб. — 2 000 000 руб.).

Соответственно, сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, составит 72 000 руб. (472 000 руб. x 18/118).

Содержание операций Дебет Кредит Сумма, руб. Первичный документ
Перечислены денежные средства по договору участия в долевом строительстве 60

(76)

51 2 000 000 Договор участия в долевом строительстве,

Выписка банка по расчетному счету

Отражена задолженность покупателя по оплате уступаемого ему права требования 62

(76)

91-1 2 472 000 Договор участия в долевом строительстве,

Соглашение об уступке права требования

Списано уступаемое право в сумме цены, фактически уплаченной по договору о долевом участии в строительстве 91-2 60

(76)

2 000 000 Соглашение об уступке права требования
Начислен НДС 91-2 68 72 000 Счет-фактура
Получены денежные средства в оплату права 51 62

(76)

2 472 000 Соглашение об уступке права требования,

Выписка банка по расчетному счету

 

20.3.5. ПРИНЯТИЕ К ВЫЧЕТУ НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ДОМА И ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ДОЛИ В НИХ, ГАРАЖИ И МАШИНО-МЕСТА

 

НДС, предъявленный контрагентами при приобретении товаров (работ, услуг, имущественных прав), которые используются в операциях по передаче имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в них, гаражи и машино-места, вы можете принять к вычету на общих основаниях. Ведь приобретенные товары (работы, услуги, имущественные права) используются для осуществления операций, подлежащих налогообложению НДС.

При этом покупатель сможет принять к вычету сумму налога, предъявленную вами, на общих основаниях, если он будет использовать приобретенное право для осуществления операций, облагаемых НДС.

 

Примечание

Подробнее об условиях применения налоговых вычетов по НДС вы можете узнать в разд. 13.1.1 «Условия для применения вычета».

 

20.4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

 

По общему правилу налоговая база при передаче имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, полученных как в денежной, так и в натуральной форме (п. 2 ст. 153 НК РФ).

Иное правило действует при расчете налоговой базы при передаче имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в них, гаражи или машино-места. По таким операциям она определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение прав (п. 3 ст. 155 НК РФ).

Заметим, что налоговая база, рассчитанная с разницы между стоимостью передаваемых прав и расходами на их приобретение по правилам п. 3 ст. 155 НК РФ, будет меньше, чем налоговая база, исчисленная с общей суммы выручки от операции согласно п. 2 ст. 153 НК РФ. То есть порядок, предусмотренный ст. 155 НК РФ, выгоднее для налогоплательщика.

При передаче имущественных прав на иные объекты недвижимого имущества (в том числе на нежилые помещения) специальных правил исчисления налоговой базы по НДС гл. 21 НК РФ прямо не предусматривает. А значит, налоговую базу следует исчислять с общей суммы выручки согласно п. 2 ст. 153 НК РФ. Тем не менее на практике нередко возникает вопрос: можно ли в отношении таких операций применять правила п. 3 ст. 155 НК РФ, более выгодные для налогоплательщика?

По мнению Президиума ВАС РФ, определять налоговую базу как разницу между стоимостью передаваемых прав и расходами на их приобретение можно при передаче имущественных прав на любое недвижимое имущество, в том числе и на то, которое в п. 3 ст. 155 НК РФ не указано. Обосновывая свой подход, Президиум ВАС РФ исходил из того, что имущественные права на те виды имущества, которые перечислены в п. 3 ст. 155 НК РФ, и на иные виды недвижимости относятся к одному виду объектов гражданских прав. Поэтому к ним должны применяться одинаковые правила исчисления НДС. Тем более что в отношении передачи имущественных прав на нежилые помещения в налоговом законодательстве не предусмотрено каких-либо особенностей (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 N 13640/09).

В последних разъяснениях ФНС России рекомендовала нижестоящим налоговым органам руководствоваться подходом, который выражен в рассматриваемом Постановлении Президиума ВАС РФ (Письмо от 27.06.2014 N ГД-4-3/12291). Рекомендации согласованы с Минфином России Письмом от 22.04.2014 N 03-07-15/18513. Отметим, что эти разъяснения ФНС России дала в отношении передачи имущественных прав на нежилые помещения, тогда как Президиум ВАС РФ распространяет свой подход на все виды объектов недвижимости.

Ранее официальные органы разъясняли, что применять правила п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на те виды недвижимого имущества, которые в данной норме прямо не поименованы, недопустимо ни в каких случаях (Письма Минфина России от 07.02.2013 N 03-07-11/2927, ФНС России от 08.02.2011 N КЕ-4-3/1907@, УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092).

Подход, выраженный Президиумом ВАС РФ, по существу расширяет применение п. 3 ст. 155 НК РФ, и это выгодно налогоплательщикам. А поскольку Минфин России и ФНС России выразили свое согласие с этой позицией, мы полагаем, что вероятность претензий со стороны проверяющих невелика, по крайней мере в тех случаях, когда правила п. 3 ст. 155 НК РФ применяются при передаче имущественных прав на нежилые помещения.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code