20.2. ПЕРЕДАЧА ПРАВ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА И АРЕНДНЫХ ПРАВ

Лицо, владеющее имуществом на праве аренды, может передать свои права по договору аренды третьему лицу (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Также передать можно и право на заключение определенного договора, например договора аренды земельного участка.

Передача имущественных прав, связанных с правом заключения какого-либо договора, а также передача арендных прав третьему лицу облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 5 ст. 155 НК РФ).

 

Например, вам нужно начислить НДС, если вы передаете за плату право заключения договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности (Письмо Минфина России от 01.02.2011 N 03-07-11/21).

 

Передачу прав на заключение договора необходимо отличать от ситуации, когда происходит передача прав по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого покупатель до заключения основного договора должен уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть. Дело в том, что такой предварительный договор будет квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). А значит, при переходе прав покупателя по предварительному договору, в том числе права на заключение основного договора, происходит передача имущественных прав на создаваемое недвижимое имущество.

При этом следует помнить, что налогообложение операций по передаче имущественных прав на жилые дома (доли в них), жилые помещения (доли в них), гаражи и машино-места происходит по правилам, установленным п. 3 ст. 155 НК РФ. И если, к примеру, покупатель по предварительному договору купли-продажи жилья уступает свои права, включая право на заключение основного договора купли-продажи, НДС он уплатит по правилам п. 3 ст. 155 НК РФ. Нормы п. 5 ст. 155 НК РФ в данном случае не применяются. Это разъясняет и Минфин России (Письмо от 12.04.2013 N 03-07-14/12352).

При передаче прав по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений, по нашему мнению, НДС следует исчислять и уплачивать в том же порядке, что и при передаче имущественных прав на нежилые помещения.

 

Примечание

Подробнее о налогообложении операций по передаче имущественных прав на недвижимое имущество читайте в разд. 20.3 «Передача имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в них, гаражи и машино-места» и разд. 20.4 «Передача имущественных прав на нежилые помещения».

 

В настоящем разделе мы рассмотрим порядок уплаты налога при передаче прав на заключение договора и арендных прав, установленный п. 5 ст. 155 НК РФ.

 

20.2.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ (РАСЧЕТ) НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА И АРЕНДНЫХ ПРАВ

 

При совершении операций по передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в том же порядке, что и при обычной реализации (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154 НК РФ).

Это означает, что в указанных случаях налоговая база будет равна рыночной стоимости передаваемых имущественных прав без НДС. Отметим, что по общему правилу цена, которую стороны установили в договоре, признается рыночной ценой (п. 1 ст. 40, ст. 105.3 НК РФ).

 

Примечание

С 1 января 2012 г. правила определения рыночных цен регулируются ст. 105.3 НК РФ.

Положения ст. 40 НК РФ применяются:

— к сделкам по предоставлению займа, кредита (включая товарный и коммерческий), поручительства, банковской гарантии, доходы и (или) расходы по которым признаны после 1 января 2012 г., если они соответствуют условиям п. 5.1 ст. 4 Закона N 227-ФЗ (п. 2 ст. 2, ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 05.04.2013 N 39-ФЗ);

— к сделкам, доходы и (или) расходы по которым были признаны в соответствии с гл. 25 НК РФ до 1 января 2012 г. (п. 5 ст. 1, ч. 1, 6 ст. 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ).

Таким образом:

налоговая база = стоимость права = цена по договору (без НДС).

День, на который продавец прав, связанных с правом заключения договора, или арендных прав должен определить налоговую базу и исчислить НДС, установлен п. 8 ст. 167 НК РФ.

Таким днем признается день передачи имущественных прав новому владельцу в соответствии с условиями договора (п. 8 ст. 167 НК РФ). Значит, обязанность исчислить НДС возникает в том налоговом периоде (квартале), в котором эта передача состоялась (ст. 163 НК РФ).

 

Например, организация «Альфа» заключила договор аренды производственных помещений на три года (с 1 августа 2013 г. по 31 июля 2016 г. включительно).

В феврале 2014 г. с согласия арендодателя организация передала право пользования арендованным имуществом (на оставшийся срок аренды) организации «Бета» за 708 000 руб. (в том числе НДС 108 000 руб.).

В рассматриваемой ситуации сумму НДС, исчисленную при передаче арендных прав, организация «Альфа» отразит в декларации за I квартал 2014 г.

 

20.2.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА И АРЕНДНЫХ ПРАВ. РАСЧЕТ СУММЫ НАЛОГА

 

Операции по передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав облагаются НДС по ставке 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Поэтому сумма налога, подлежащая уплате в бюджет при передаче прав, будет определяться по формуле:

НДС = НБ x 18%,

где НБ — налоговая база.

 

ПРИМЕР

расчета суммы НДС при передаче арендных прав

 

Ситуация

 

В январе организацией «Альфа» приобретено право аренды земельного участка на пять лет. Стоимость права аренды составила 259 600 руб. (в том числе НДС 39 600 руб.). Участок используется организацией в основной деятельности.

Допустим, что в июне того же года организация уступает право аренды земельного участка организации «Бета» за 250 000 руб. (без учета НДС).

 

Решение

 

Поскольку при передаче права аренды НДС исчисляется по ставке 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ), сумма налога, которую необходимо предъявить покупателю, составит 45 000 руб. (250 000 руб. x 18%).

При этом общая договорная стоимость уступаемого права аренды составит 295 000 руб. (250 000 руб. + 45 000 руб.).

НДС с операции по передаче арендных прав организация «Альфа» должна исчислить и отразить в налоговой декларации за II квартал (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Содержание операций Дебет Кредит Сумма, руб. Первичный документ
Бухгалтерские записи в январе
Отражено перечисление платы за право аренды земельного участка 76 51 259 600 Договор о передаче прав аренды,

Выписка банка по расчетному счету

Принято к учету приобретенное право аренды 97 76 220 000 Договор о передаче прав аренды
Отражена сумма НДС по приобретенному праву 19 76 39 600 Счет-фактура
Принят к вычету НДС по приобретенному праву 68 19 39 600 Счет-фактура
Бухгалтерские записи в течение января — мая
Часть стоимости приобретенного права аренды списана на расходы

(220 000 / 5 / 12)

20 97 3667 Бухгалтерская справка-расчет
На дату передачи права аренды
Признан доход от передачи права аренды 62 91-1 250 000 Договор передачи арендных прав
Начислен НДС со стоимости передаваемого права 91-2 68 45 000 Счет-фактура
Списана стоимость права на аренду

(220 000 — 3667 x 5)

91-2 97 201 665 Бухгалтерская справка

 

20.2.3. ПОРЯДОК И СРОКИ УПЛАТЫ НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА И АРЕНДНЫХ ПРАВ

 

Для целей НДС передача прав на заключение договора или арендных прав признается объектом налогообложения в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.

Поэтому НДС, начисленный при передаче таких прав, включается в общую сумму налога, подлежащего уплате по итогам налогового периода согласно п. 4 ст. 166 и п. 1 ст. 173 НК РФ.

Таким образом, налог, исчисленный при передаче прав на заключение договора или арендных прав, подлежит уплате (в составе общей суммы налога за налоговый период) в общем порядке: равными долями не позднее 25-го <1> числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 174 НК РФ).

———————————

<1> Такой срок уплаты НДС введен с 1 января 2015 г. (пп. «а» п. 7 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). До 2015 г. уплата НДС — не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 174 НК РФ в редакции до 2015 г.).

 

Например, организация «Альфа» оказывает аудиторские услуги. Сумма НДС по операциям реализации услуг в I квартале составила 600 000 руб.

Кроме того, в марте организация «Альфа» передала арендные права в отношении офисного здания организации «Бета». Сумма НДС по данной операции составила 36 000 руб.

Таким образом, общая сумма НДС, подлежащая уплате за I квартал организацией «Альфа», составит 636 000 руб. (600 000 руб. + 36 000 руб.).

Указанную сумму организация «Альфа» перечислит в бюджет тремя равными частями не позднее 25 апреля, 25 мая и 25 июня.

 

Примечание

Перечень КБК для уплаты НДС приведен в приложении 1 к гл. 14 «Порядок исчисления и уплаты НДС в бюджет».

 

20.2.4. ВЫСТАВЛЕНИЕ (ЗАПОЛНЕНИЕ) СЧЕТА-ФАКТУРЫ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА И АРЕНДНЫХ ПРАВ. ЗАПОЛНЕНИЕ НАЛОГОВОЙ ДЕКЛАРАЦИИ

 

При передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав счет-фактура оформляется и выставляется покупателю в общеустановленном порядке.

Следовательно, не позднее пяти календарных дней со дня получения предоплаты и (или) передачи прав необходимо выставить покупателю счет-фактуру, зарегистрировать его в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ, п. 2 Правил ведения книги продаж).

 

Примечание

О порядке ведения книги продаж вы можете узнать в разд. 12.5 «Книга продаж».

 

В налоговой декларации по НДС (форма по КНД 1151001, утвержденная Приказом ФНС России от 29.10.2014 N ММВ-7-3/558@) по строке 010 разд. 3 в графе 3 следует отразить стоимость переданных прав, а в графе 5 — соответствующую сумму налога.

 

20.2.5. ВЫЧЕТ НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА И АРЕНДНЫХ ПРАВ

 

Суммы НДС, которые предъявлены вам при приобретении товаров (работ, услуг, имущественных прав), использованных в операции по передаче права аренды, вы можете принять к вычету на общих основаниях. Ведь операции по передаче прав на заключение договора и арендных прав облагаются НДС.

Покупатель прав применяет вычет НДС, предъявленного ему продавцом, на общих основаниях.

 

Например, в условиях примера, приведенного в разд. 20.2.2, организация «Альфа» может принять к вычету не только сумму НДС, предъявленного ей при приобретении права аренды (39 600 руб.), но и, например, сумму НДС с вознаграждения посредника, который оказывал помощь в осуществлении сделки по передаче права аренды организации «Бета».

При этом организация «Бета» может принять к вычету сумму налога, предъявленную ей организацией «Альфа» (45 000 руб.). При условии, что она будет использовать приобретенное право (т.е. фактически — арендованный земельный участок) для осуществления операций, облагаемых НДС.

 

Примечание

Об общих условиях, выполнение которых необходимо для применения налоговых вычетов по НДС, читайте в разд. 13.1.1 «Условия для применения вычета».

 

20.3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ДОМА И ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ДОЛИ В НИХ, ГАРАЖИ И МАШИНО-МЕСТА

 

Порядок налогообложения операций по передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи, машино-места определен п. 3 ст. 155 НК РФ.

Передача прав возможна в тех случаях, когда право собственности на имущество еще не зарегистрировано.

В большинстве случаев указанные имущественные права возникают из инвестиционных договоров или договоров участия в долевом строительстве.

Права и обязанности участников таких договоров установлены Федеральными законами от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ) и от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

Так, по инвестиционному договору инвестор вносит денежные средства, имущество и прочие инвестиции, приобретая тем самым право требования законченного строительством объекта недвижимости (здания, квартиры или доли в них). До окончания строительных работ инвестор может передать принадлежащее ему имущественное право третьему лицу, в том числе и по договору уступки права требования (ст. 6 Закона N 39-ФЗ).

Передача (уступка) имущественных прав по договору участия в долевом строительстве возможна после уплаты участником цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ). Уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ). При этом соглашение (договор) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, как и основной договор, подлежит государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Кроме того, на практике возможны и иные способы передачи имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи, машино-места.

 

Например, налогоплательщик заключил с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры и произвел по нему оплату до заключения основного договора. При уступке прав по предварительному договору налогоплательщик должен исчислить НДС в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ. Такие разъяснения дает Минфин России (Письмо от 12.04.2013 N 03-07-14/12352).

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code