Принудительный размен. Как разъехаться с несносными соседями

Нередко даже самые близкие и родные люди не могут ужиться в одной квартире. Повседневный быт — благодатная почва для ссор и выяснения отношений. Когда же речь идет о соседях, вынужденных проживать совместно, коммунальная квартира из места проживания может превратиться в поле битвы. Люди адекватные и вменяемые терпимо относятся к соседям, стараются нивелировать конфликты и умеют сосуществовать друг с другом. Буйные и неуравновешенные жильцы способны отравить жизнь до невозможности.

Когда обстановка в социальной квартире накаляется до предела, единственной возможностью урегулировать конфликт становится ее размен. Он допускается в принудительном порядке независимо от согласия всех проживающих в квартире. Для этого должны быть подобраны альтернативные варианты и получено согласие собственника квартиры. Рассмотрим, как это происходит в Москве.

Согласно ст. ст. 72 и 74 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма вправе с согласия наймодателя обменять их на другие, заключив договор с другим нанимателем.

Проживающие совместно с нанимателем члены семьи имеют право требовать от него обмена занимаемого жилого помещения на другие, предоставленные иным нанимателям по договорам социального найма и находящиеся в разных домах или квартирах. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

 

Порядок и условия реализации права на обмен жилого помещения

 

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, которые проживают в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. При этом необходимо учитывать, что закон не предусматривает возможности принудительного обмена жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду. Допускается исключительно обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма (Определение Свердловского областного суда от 06.03.2007 N 33-1725/2007).

Так, суд отказал в иске о размене и раздельном проживании, так как истица не представила достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих законность и обоснованность заявленного иска, поскольку доля квартиры ответчика принадлежит ему на праве собственности и суд не может обязать его произвести обмен принадлежащей ему доли квартиры (Определение Московского областного суда от 09.09.2010 N 33-15522).

Обмен не допускается в случаях, когда (ст. 73 ЖК РФ):

— к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

— право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

— обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

— принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

— принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

— в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, которые указаны в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378.

Приведенный перечень случаев, когда обмен жилыми помещениями не разрешается, является исчерпывающим. По иным основаниям отказ не допускается, при этом необоснованный отказ может быть обжалован в суде.

В соответствии с п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Согласно п. п. 33 и 34 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма причитающейся ему доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения последнего в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) ЖК РФ не предусмотрен.

Порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в ст. ст. 72 — 74 ЖК РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ). Кроме того, суд может принять решение о недействительности обмена по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, его совершение вследствие обмана, заблуждения).

Обязательное условие обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения — получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства. Согласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ наймодатель вправе отказать в согласии на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 и ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя дать согласие на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства. По этим правилам рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ), если между указанными лицами не достигнуто соглашение об обмене.

Под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении соответствующих дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих этим лицам в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

 

Подача иска в суд

 

До подачи иска в суд необходимо обратиться в ГУП г. Москвы «Центр арендного жилья», имея пакет документов для подбора альтернативных вариантов, которые можно будет предложить ответчику, а при его несогласии — представить в суд в случае подачи иска о принудительном размене жилого помещения (п. 3.1 Положения об обмене жилыми помещениями в г. Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 26.05.2009 N 491-ПП). Помимо информации об альтернативных вариантах следует также получить предварительное согласие на размен Департамента жилищной политики г. Москвы, поскольку выбранные варианты сами по себе не свидетельствуют о том, что такое согласие получено (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.09.2014 N 33-25413).

Обращаясь в суд с требованием о принудительном размене квартиры, истец должен представить несколько (чем больше, тем лучше) вариантов размена. Сопоставляя такие варианты, суд сможет оценить, какие из них могут быть признаны приемлемыми. Если такие варианты не будут представлены, это повлечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

Например, суд отклонил довод кассационной жалобы о том, что ответчица неоднократно представляла доказательства в подтверждение своего намерения произвести обмен спорного жилого помещения, так как в материалах гражданского дела сведения о варианте обмена спорного жилого помещения отсутствуют. Представленные в дело документы подтверждали только лишь намерение истицы приобрести для истца жилое помещение, равнозначное занимаемой им площади в спорной квартире, но не произвести ее обмен в соответствии с положениями ст. 72 ЖК РФ (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.08.2011 N 33-11323), в то время как истец должен представить конкретный вариант размена (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2014 N 33-30772).

 

Анализ судебной практики

 

Отказ в иске также повлечет за собой отсутствие у истца доказательств того, что предлагаемый вариант размена жилого помещения действительно является оптимальным, что можно увидеть на следующих примерах из судебной практики.

Суд отказал в осуществлении принудительного обмена квартир, поскольку установил, что предлагаемый истцом вариант обмена приведет к нарушению полноценной реализации ответчиком его жилищных прав: уменьшится приходящаяся на него доля общей площади и кухни. Предлагаемое для переселения помещение находится на первом этаже дома более раннего года постройки, место расположения которого значительно отдалено от метро (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2011 N 33-18033/2011).

Суд отказал в удовлетворении иска о принудительном обмене жилой площади, переселении, обязании заключить договор социального найма, поскольку в результате предлагаемого обмена жилищные условия переселяемых принудительно ответчиков ухудшатся: в пользование ответчиков предоставляется квартира меньше той, которой они располагают до обмена; дом, в котором находится предлагаемая квартира, построен на 19 лет раньше того, откуда ответчиков переселяют; квартира, находящаяся в их пользовании в настоящее время, находится в доме-новостройке (Определение Московского городского суда от 28.10.2011 N 33-35094, см. также Апелляционное определение этого же суда от 06.05.2015 N 33-13945).

Решение суда об отказе в удовлетворении иска о принудительном обмене жилого помещения вышестоящим судом было оставлено без изменения, поскольку предлагаемый вариант обмена занимаемого сторонами жилого помещения не соответствует требованиям жилищного законодательства: при переселении будут ухудшены жилищные права ответчиков, в том числе несовершеннолетнего ребенка, так как размер приходящейся на каждого из ответчиков жилой и общей площади в предлагаемом помещении менее размера указанной площади, приходящейся на них в занимаемой квартире (Определение Московского городского суда от 28.10.2011 N 33-31025).

В удовлетворении исков о принудительном обмене жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета было отказано, так как отсутствие балкона, лифта, необходимость проведения ремонта в жилом помещении, предложенном к принудительному обмену, существенно нарушают законные интересы проживающих в обмениваемом жилом помещении (Определение Московского городского суда от 06.04.2011 N 33-7643).

В иске о принудительном обмене жилого помещения было отказано, поскольку при обмене согласно предложенному истцом варианту будут нарушены права несовершеннолетнего ребенка: он будет жить в комнате в трехкомнатной коммунальной квартире, где зарегистрировано шесть человек, но имеются пояснения ответчика о том, что в предложенном ей с несовершеннолетней дочерью для обмена жилом помещении фактически проживают девять человек; предусмотренная для вселения комната в данном помещении расположена на первом этаже дома старой постройки с газовой колонкой; удовлетворение заявленных исковых требований приведет к необходимости сменить для ребенка учебное учреждение, район проживания, что может негативно сказаться на ее психическом состоянии (Определение Московского городского суда от 13.07.2010 N 33-20766/2010).

При рассмотрении одного из дел суд установил, что при переселении ответчиков в 2-комнатную квартиру их жилая площадь будет уменьшена. Если в занимаемой 4-комнатной квартире на каждого из ответчиков приходится по 9,72 кв. м, то в 2-комнатной квартире норма жилой площади на каждого из них будет составлять 9,03 кв. м. Нижестоящий суд, кроме того, не учел, что один из ответчиков является пенсионером и в силу его возраста такие изменения в бытовых и социальных условиях затруднительны, его работа находится в непосредственной близости от места проживания и поликлиника, которой он пользуется, также расположена в данном районе. При смене места жительства ответчик будет тратить не только время, но и денежные средства на проезд, что также существенно и заслуживает внимания (Определение Архангельского областного суда от 11.04.2002 N 33-1062).

Если же предлагаемые истцом варианты размена жилого помещения не нарушают баланса интересов всех сторон спора, не ущемляют прав и законных интересов ответчика, то заявленный иск суд может удовлетворить согласно одному из предложенных вариантов.

Так, суд отметил, что предложенный истцом вариант предполагает переселение ответчика в жилую комнату немного, но все-таки большего размера, чем та, которую он занимает в настоящее время, и предлагаемое жилье не уступает занимаемому в момент рассмотрения спора по уровню благоустройства; размер кухни в предлагаемом варианте незначительно меньше имеющейся в распоряжении ответчика в настоящий момент; вход на двойную лоджию имеется только через комнату соседей, однако они не имеют права пользоваться лоджией в нарушение прав других соседей по занимаемой коммунальной квартире. При таких обстоятельствах иск о принудительном размене жилья был удовлетворен (Определение Псковского областного суда от 09.12.1999 N 33-1141).

В аналогичном деле суд указал на то, что предлагаемые варианты размена спорной жилой площади соответствуют требованиям жилищного законодательства. Разница в размере жилой площади, предоставляемой ответчикам, является незначительной и не может быть расценена как ухудшение их жилищных условий. Другие интересы ответчиков также не будут ущемлены из-за переселения: предложенная им квартира отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, имеет все коммунальные удобства. Суд учитывал наличие в обоих вариантах раздельного санузла, телефона, лифта в доме, этажность и площадь квартир и др. (Определения Московского городского суда от 04.05.2011 N 33-13221 и от 29.09.2011 N 4г/6-79).

Анализ сложившейся в настоящее время правоприменительной практики позволяет сделать следующие выводы. При обращении истца в суд с требованием об осуществлении принудительного обмена жилых помещений он должен представить несколько вариантов такого обмена. Предлагаемые варианты должны быть не хуже или незначительно хуже того положения, в котором ответчик находится. Если предлагаемые к обмену помещения будут лучше, это дополнительный аргумент в пользу истца. Желательно, чтобы жилищные условия ответчика после совершения обмена помещений были оптимально близки к тем, которые он имел, а именно балкон, лоджия, раздельный санузел, определенного типа дом, этаж, лифт, инфраструктура района, транспортная обеспеченность и т.п. (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.05.2014 N 33-3947/2014).

Суд учитывает все заслуживающие внимания обстоятельства, как-то: нуждаемость ответчика в медицинском уходе, привычные занятия вблизи его прежнего дома, состояние получаемой жилплощади и др. При доказанности оптимального варианта обмена квартиры без ущерба жилищных прав ответчика у истца есть все шансы выиграть дело.

 

А.Бычков

«Финансовая газета», 2015, N 35

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code