База по НДФЛ… «под снос» (Комментарий к Письму Минфина России от 29 апреля 2015 г. N 03-04-05/24972)

Облагается ли НДФЛ компенсация, выплаченная физлицу в связи со сносом с его согласия принадлежащей ему недвижимости?

На практике нередко случается так, что принадлежащий физлицу гараж или иная недвижимость оказывается, что называется, не в том месте и мешают чьим-то очень глобальным планам. Подобную ситуацию рассмотрел Минфин России в Письме от 29 апреля 2015 г. N 03-04-05/24972. А она такова.
Физлицу пришлось отказаться от своего гаража за определенную компенсацию. Размер таковой был согласован с заинтересованной стороной в соответствующем соглашении. Вопрос в том, облагается ли указанная компенсация НДФЛ?
Для ответа на него представители Минфина прежде всего обратились к нормам гражданского законодательства. Так, ст. 15 ГК определено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. В то же время, по мнению чиновников, к рассматриваемой ситуации данная норма не имеет никакого отношения. Ведь подписанное соглашение свидетельствует о том, что стороны сделки обо всем договорились — гараж сносится с согласия собственника и ему возмещается стоимость этого объекта. Так о каких тогда убытках может идти речь?
На этом основании представители Минфина заключили, что суммы, выплачиваемые физлицу за «изъятый» у него объект, облагаются НДФЛ в общем порядке.
Между тем представляется, что чиновники совершенно напрасно «закрыли» данную тему. Ведь по факту они приравняли указанную компенсацию к доходам, полученным физлицом от продажи объекта недвижимости. В то же время в пп. 17.1 ст. 217 Кодекса прямо сказано, что доходы, получаемые физлицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, НДФЛ не облагаются. То есть в случае, когда физлицу за определенную компенсацию придется «уступить» свой гараж, которым он владел на праве собственности три и более года, он вполне сможет сэкономить на НДФЛ.
Что же касается ситуации, когда проданный объект находился в собственности физлица менее трех лет, то в этом случае имеется возможность при соблюдении определенных условий воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным п. 1 ст. 220 Кодекса. В соответствии с пп. 1 п. 2 данной нормы имущественный вычет при продаже недвижимости (жилого дома, квартиры, комнаты и т.п.) предоставляется в размере полученных от сделки доходов, но не более 1 млн руб., а при продаже иного имущества имущественный вычет составляет всего 250 000 руб.
Имеется и альтернатива указанному вычету. Вместо такового согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Обратите внимание! Закон от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ» изменил минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения физических лиц от уплаты НДФЛ при продаже имущества. В общем случае, за рядом исключений, с 1 января 2016 г. он будет составлять не три года, как сейчас, а 5 лет. Правда, новые вводные продавцам недвижимости нужно будет учитывать только в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г.
В завершение отметим, что в комментируемом Письме представители Минфина России рассматривали ситуацию, когда инициатором «выкупа» гаража выступила коммерческая компания. Если же объект изымается для государственных или муниципальных нужд, то его экс-собственник вправе заявить имущественный вычет на всю сумму полученной компенсации уже на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса.

Н.Титаева

«Информационный бюллетень «Экспресс-бухгалтерия», 2015, N 23

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code